6月18日，记者从深圳市罗湖区获悉，深圳落实《城市更新“十五五”规划》新规的首个城中村改造项目——罗湖区螺岭片区改造迎来关键突破。
6月17日，项目综合方案正式发布，拆除范围、改造单元规划、搬迁补偿方案等同步公布。
这标志着项目进入实质性推进阶段，也将为深圳乃至全国超大城市的城中村改造落地探索新路径。
全国首批城中村改造试点项目
走进螺岭片区，时光仿佛凝固在20世纪80年代。低矮的楼房外墙斑驳，这里曾是来深建设工程兵的重要集聚地，见证了深圳早期建设的荣光，如今却在岁月侵蚀下褪去光彩。
2024年《深圳市城市体检城中村专项体检》显示，螺岭项目在建筑质量、生活便利、基础设施完善、空间品质等方面存在一定短板。片区拆除范围达12万平方米，现存房屋2400余套，超七成房屋建成年限已逾40年，C级及以上危房占比过半，改造迫在眉睫。
“最怕的是台风天。”一位居民回忆起2023年9月超强台风“苏拉”来袭时的情景仍心有余悸，“水灌进家里，电也停了。我们只盼着雨早点停。”那场台风导致片区约300户停电，近600户停水，224人被转移安置。
这场台风，暴露出片区存在较大的消防隐患和内涝风险——道路狭窄、管线复杂，一旦发生火灾，消防车难以实施救援。不仅如此，片区内地势落差较大，最高与最低处落差将近10米，复杂的地势导致排水系统不畅，水浸风险居高不下。
除了以上安全隐患，公共配套的不足也让居民生活品质大打折扣。项目范围内常住人口达1.2万，人口密度达10万人/平方公里，租户占80%以上。片区人口密度大、低收入群体多、居民服务需求多元化等特点显著，与公共配套设施短缺之间的矛盾日益突出。螺岭社区小学学位缺口达720个，片区无空余用地建设社区公园、社康中心、幼儿园、文体场馆等公共配套。交通也存在较大的优化空间——仅有的两条单向单车道，在早晚高峰时段经常造成交通拥堵。
2024年8月，该片区迎来了转机——项目被纳入全国首批城中村改造试点。
“政府主导+国企实施、净地出让+市场参与”模式打通改造堵点
面对螺岭片区产权复杂、民生诉求多样的现实，纳入全国首批城中村改造试点的项目如何突围？
政策早已给出明确方向。从2023年中央政治局会议提出积极稳步推进城中村改造，到2025年中央城市工作会议部署高质量城市更新，再到近日《城市更新“十五五”规划》明确建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，一系列顶层设计为深圳破解老城区更新难题提供了支撑。
罗湖区将螺岭片区改造作为落实国家政策的实践载体，创新打造“政府主导+国企实施、净地出让+市场参与”模式。政府角色从监管者转变为主导者，承担从规划审批、资金保障到回迁安置的全链条工作。2024年9月，罗湖区成立区级指挥部，螺岭现场指挥部下设17个工作组，配备200余名工作人员协同推进。项目引进市属国企天健集团作为合作单位，仅收取固定服务费，不通过房地产开发销售营利，定位为“服务商”。
资金保障方面，项目采用“专项债+政策性借款”双渠道融资机制，成为全市首个城中村改造专项债获批并落地的项目，已获两家政策性银行42亿元专项借款授信。专款专用、封闭管理的模式从制度上杜绝了“烂尾”风险。补偿安置上，项目在全市率先大规模推行房票安置试点，提供产权调换、货币补偿、房票安置三种可选方式。居民可凭房票自主选择适配房源，该方式具有奖励高、优惠多、不限购、选现房、可拆分、能转让等优势。
打造“好房子”
走进项目现场指挥部，最引人注目的是墙上的规划图。新规划的螺岭片区呈现出一种舒展、通透的空间形态。
据项目相关负责人介绍，项目规划按照住建部《住宅项目规范》的要求进行了调整，将总建筑面积从47万平方米压缩至37万平方米，建筑限高80米。“压缩建筑面积会影响项目收支平衡，但我们更看重长远的社会效益和居民的居住品质。”此外，螺岭项目在电梯配置、隔音性能、系统性适老化设计等方面都按照新规范进行设计，确保居民真正住上安心、舒心的“好房子”。
《城市更新“十五五”规划》提出“完善社区基本公共服务设施，逐步补齐便民商业服务设施短板”。规划图上，幼儿园、九年一贯制学校、社区健康服务中心、文化活动室等配套设施一应俱全，15分钟生活圈覆盖所有居住组团，绿地面积将大幅提升。
项目相关负责人表示：“我们希望螺岭探索能够形成一套可复制、可推广的模式，为深圳乃至全国超大城市的城中村改造提供参考。”
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