在某个一线城市，“85后”二胎妈妈张楠一家七口人正居住在一套租来的三室两厅里。尽管夫妻双方年薪不菲，且名下持有小户型学区房，但她依然拒绝了“背房贷换大房”的传统路径，选择用每月近万元的房租，换取生活的松弛感。
有研究机构统计数据显示，我国约有2.6亿租房人口，在这个庞大的市场中，一场关于居住观念与资产配置的深刻变革正在悄然发生。当下，越来越多“拖家带口”的中年家庭正涌入租赁市场，将租房视为一种长期、稳定的生活方式。
杭州贝壳研究院最新数据显示，2025年杭州36岁以上的租客占比达到31.4%，同比上涨了近7个百分点。而清华大学五道口金融学院房地产与金融科技研究中心发布的一份研究报告显示，在全国重点40城，35岁以上租客占比更是逼近四成。
不愿背房贷的城市中年人
张楠在2024年生下二胎后，依然坚定选择了租房居住，至今她还在为这个选择庆幸。
张楠和她的丈夫都在外企工作，两口子都是“85后”，年薪加起来不少，自从前年迎来二娃，家中长期居住人口突然达到了7个，除了夫妻俩和两娃，还有育儿嫂以及张楠的父母。
“当时父母都劝我们买一套大房子，我压根都没有去看房，只是把租的房子从两室一厅换成了三室两厅。”张楠说。
张楠不愿意买一套大房子的原因是不想再背负房贷，也不想被房子“捆绑”。
“其实我有一套不到30平方米的学区‘老破小’，用来给孩子挂学位，但是从来没有去住过，那套房是刚结婚时买的，现在已经还完房贷了，以后也许我会一直租房住。”张楠告诉记者，目前她家每个月的房租接近一万元，育儿嫂的工资也有一万出头，每个月的固定大头开销就是两万起，即便这样，她还是觉得租房让她的生活轻松了不少。
“不需要一下子拿出大几百万的首付，平时我想买什么首饰、包包就能随性买，每年也会带孩子出国旅游一趟。万一失业了，我们也不用为巨额房贷发愁。”张楠说道。
近两三年来，张楠感受到租房市场越来越成熟和稳定了。“以前房租每年都会涨，有些房东急着卖房还会毁约、赶人，但是最近两三年，房东不仅很珍惜我这样稳定长期的租客，还会主动给我调减房租，毕竟多数房东都意识到，失去一个合适的租客后，‘空关’的成本是很高的。”
在一家国企房地产开发公司工作的向婷，则是在2024年卖掉了自己唯一的房产，之后就一直在租房住。向婷家人口也不少，除了两夫妻和一个儿子，还有从老家过来带娃的爷爷奶奶。
“做出这个决定是要有勇气的，但也算顺应大趋势吧。”向婷表示，过去在房地产公司工作，大家都会觉得必须得有自己的房子，有些人甚至会买很多套。但是从2022年开始，经历了丈夫失业，加上自己的工作也频繁变动，最终一家人决定卖掉房产，一方面缓解还贷压力，另一方面可以有更灵活的工作选择。
“找新工作的时候不用再考虑通勤了，在哪找到工作，就搬到那附近生活。”向婷表示。
“大龄租客”数量越来越多
实际上，在租房市场，像张楠和向婷这样“拖家带口”租房的中年人，正变得越来越多。
2025年8月，清华大学五道口金融学院房地产与金融科技研究中心发布了一份《2024-2025 年住房租赁行业发展报告》。该报告称，我国租房市场拥有2.6亿租赁人口的基本盘，2024年我国总体租赁住房套数为9100万套，个人租赁房源占比近九成。
有意思的是，这份报告的统计数据显示，人到中年的“大龄租客”占比逐年上升。具体来看，在重点监测的40城中，租客平均年龄从2021年的32.7岁增至2024年的34.1岁 。2021年到2024年，35岁以下各年龄段占比呈现减少趋势，35岁以上各年龄段占比则保持增加，其中35岁以上租客占比在2024年达到37.2%；36-45岁租客占比达到24.6%，首次超过了26-30岁年龄段。
此外，“小户型减，大户型增”的趋势也十分显著。2021-2024年重点40城租赁成交中，一居室、二居室的小户型成交占比逐步减少，三居室、四居室及以上的大户型成交占比逐步增加，这意味着家庭型租客增多。
近日，杭州贝壳研究院也发布了一份报告，该报告统计了去年全年在杭州贝壳平台上租房的客户数据，结果显示，杭州大龄租客和家庭型租赁的占比需求大幅提升。
2025年，杭州36岁以上的租客占比达到31.4%，同比上涨了6.8个百分点；36岁到44岁的租客占比达到21%，同比增加了4.8个百分点，超过了25岁以下租客19.1%的占比。另外，45岁以上租客占比也达到了10%以上，同比增加2个百分点。此外，四室房源租赁成交占比也提升了0.9个百分点。
数据背后，人们的住房观念正在发生转变，租房不再是年轻人在财力有限时的过渡方案，而是成了很多人心目中具备高性价比的长期居住方案。
房地产研究机构克而瑞认为，近年来，晚婚晚育、晚婚不育等观念流行，导致了居民首次置业年龄推迟，租赁需求周期延长，租客年龄段由年轻人为主走向多元化，小家庭租赁趋势显著，50平方米以上户型占比走高，客户开始认可品质型公寓，并同步看重户型设计、装修配置、公区打造和社区服务等。
租房市场正走向稳定与规范
从“必须买”到“可以租”，中年群体住房观念的转变，不仅是个体在经济周期下的理性避险，更是房地产市场发展模式转型的缩影。
我国曾经历世界历史中规模最大、速度最快的城市化进程，人口在城乡间大规模迁徙，形成了庞大的流动人口，而商品房、保租房一度供应不足，导致了租赁体验差，虚假房源宣传误导租客、租金价格随意上涨甚至存在欺诈现象、租房押金退还难等纠纷频发。
这一局面在“十四五”期间得到了根本性扭转。根据住房和城乡建设部在2025年10月披露的数据，“十四五”期间全国建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众。
在部分居住资源供应紧张的大城市，成效尤其突出。以上海为例，中指研究院近期发布报告显示，自2021年国家出台保租房政策以来，上海形成了“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系，截至“十四五”期末，上海累计建设筹措保障性租赁住房总量达到60万套（间）以上，完成供应40万套（间）左右的目标。
大量入市的保障性租赁住房给市场带来了“鲶鱼效应”，据克而瑞统计，2025年一线城市集中式长租公寓整体出租率超过85%、部分城市出租率超过96%，这意味着长租公寓市场承租活力旺盛，房源消化能力高，然而租金依然在跌，反映出城市保障性住房大量入市，资格审核趋于放松，对整体租金体系产生了明显的冲击。
克而瑞认为，高出租率与低租金并存的现象，其实是长租公寓市场的成熟化进程，在这一变动下，租客的租赁意愿周期显著延长，形成了稳定的市场需求；而长租公寓运营商则通过产品迭代与服务升级，支撑出租率维持高位运行，优化了资产周转效率。
此外，针对租房的法律法规的出台，也增强了租房人的“底气”。去年9月，我国首部住房租赁领域行政法规《住房租赁条例》正式施行。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，该条例填补了住房租赁领域国家级行政法规的空白，为市场主体划定行为红线、为监管部门提供执法依据，将推动行业从“粗放发展”向“规范运行”转型。
对于像张楠和向婷这样的中年家庭而言，房子的“捆绑”属性正在弱化，而居住属性正在回归。当租房能提供不亚于购房的安全感与确定性，或许未来的房地产市场，将不再以“拥有产权”论成败，而是以“生活质量”见真章。
（应受访者要求，文中张楠、向婷均为化名）
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